ISR de enajenación de inmuebles

¿Cuanto se paga de ISR en enajenación de inmuebles?

Por: L.D., C.P.C y P.C.FI Rodolfo Jerónimo Pérez.

El Código Fiscal de la Federación (CFF) establece en su fracción I, que se entiende por enajenación de bienes, toda transmisión de propiedad, inclusive cuando el enajenante se reserve el dominio de los bienes enajenados.

Lo anterior resulta de trascendencia, entre otros supuestos, cuando una persona física desea vender algún inmueble de su propiedad, bien sea una casa habitación o un local comercial, ya que en forma indudable el bien que en principio forma parte de su patrimonio será vendido a una tercera persona, es decir transmitirá la propiedad del mismo, y por ende se ubicará en el supuesto de enajenación de bienes, previsto en el CFF y deberá en su caso, pagar el impuesto sobre la renta (ISR), que en su caso le corresponda.

Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante, importe que deberá enterar a la autoridad fiscal y que será para el enajenante un pago provisional a cuenta del impuesto del ejercicio.

Por lo anterior, en este trabajo revisaremos de manera general, la mecánica para determinar el ISR a cargo del enajenante que deberá retener el notario, así como los requisitos para obtener la exención de este impuesto, en aquéllos casos expresamente previstos en la Ley.
A. Determinación de la ganancia.

En principio, la Ley del ISR establece que tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación. Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.

A) la contraprestación recibida se podrán restar las deducciones autorizadas:

a) El costo comprobado de adquisición actualizado, el cual no podrá ser inferior al 10% del monto de la enajenación de que se trate.

b) El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, actualizadas y sin incluir los gastos de conservación.

c) Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. También podrá deducirse los pagos efectuados con motivo del avalúo de los bienes inmuebles objeto de la enajenación.

d) Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.
Así las cosas, contra el ingreso percibido se restarán las deducciones autorizadas antes mencionadas, y la diferencia, siempre que el ingreso sea mayor, será la ganancia sobre la cual se deberá determinar el ISR correspondiente

B. Cálculo del pago provisional por parte del notario.

Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles se requiere su protocolización ante notario. En este sentido, la Ley del ISR establece que en operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas. Asimismo, dichos fedatarios, en el mes de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el CFF respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.

Para tal efecto, lo que procederá a realizar el notario es calcular el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas, a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado obtenido se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional.

Analicemos a detalle la disposición anterior:

Lo primero es dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.

La razón de dividir la ganancia entre el número de años es sin duda un acierto del legislador al considerar que la ganancia obtenida en la enajenación de un inmueble es algo que se genera año con año y que se debe determinar una ganancia proporcional, por cada año de tenencia del inmueble. Y a esa ganancia anual se le determinará un ISR anual. De no ser así, y calcularse el ISR sobre la ganancia total obtenida resultaría sin duda un ISR excesivo, tomando en cuenta la progresividad en la tasa de ISR contenida en la tarifa de personas físicas.

Por ejemplo, si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia por cada año de tenencia de $100,000.00. Supongamos para este ejemplo que el inmueble se enajenó en la Ciudad de México.

A esta ganancia de $100,000.00 pesos se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $ 7,929.28. En términos sencillos, significa que por cada año que el enajenante tuvo el bien causaría un ISR de $7,929.28.

Luego entonces, tomando en cuenta que tuvo el bien 12 años, hay que multiplicar el ISR anual de $ 7,929.28 por los 12 años de tenencia, lo que da como resultado el total del ISR que deberá retener el notario en el pago provisional en la cantidad de $ 95,151.36

C. Impuesto local.

Adicional a lo anterior, el notario deberá aplicar y retener al enajenante la tasa del 5% sobre la ganancia obtenida en la enajenación, el cual se enterará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas de la Entidad Federativa en la cual se encuentre ubicado el inmueble de que se trate.

Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble. No obstante, cuando el pago del 5% exceda del pago provisional determinado por la enajenación del inmueble, únicamente se enterará el impuesto determinado en el pago provisional a la Entidad Federativa de que se trate.

Siguiendo con el ejemplo ya citado, recordemos que la ganancia total fue de $1,200,000.00, por lo que si a esta cantidad se le aplica la tasa del 5%, nos da como resultado un impuesto local de $ 60,000.00.

Así tenemos entonces que el notario deberá retener y enterar a la Tesorería de la Ciudad de México la cantidad de $60,000.00. Adicionalmente, hay un ISR que se debe enterar al SAT por $ 95,151.36, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36. Es decir, una parte va a la Federación y otra al Gobierno Local donde se enajena el inmueble.

D. Exención del ISR.

Por último, vale la pena señalar que existen algunos casos en los cuales la enajenación de inmuebles puede estar exenta del ISR, cuando se trate de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 UDI y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional que corresponda, el cual como ya vimos debe ser efectuado y retenido por el fedatario público ante el que se formalice la operación.

La exención antes mencionada será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.

Asimismo, el fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y dará aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.

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