Implicaciones fiscales al vender tu casa habitación

Por: Mtro. y L.C. Alejandro Bolaños Pérez.

La ganancia por enajenación de bienes está gravada por la LISR; en el caso de las personas físicas, al momento de enajenar su casa habitación se derivan algunas obligaciones en materia fiscal.

La Ley del ISR en el Capítulo IV, del Título IV referente a las personas físicas, regula los ingresos de las personas físicas por enajenación de bienes; y es el artículo 119 de la Ley el que establece que se consideran ingresos por enajenación de bienes los que deriven de la transmisión de propiedad de acuerdo con lo señalado por el CFF.

El mismo artículo aclara que cuando la transmisión de propiedad de bienes sea por causa de muerte, donación o fusión de sociedades, entre otros, no se consideran enajenación.

Por otra parte, el artículo 93 de la LISR establece en su fracción XIX que los ingresos derivados de la enajenación o venta de casa habitación estarán exentos hasta el monto equivalente a setecientas mil unidades de inversión y siempre que la transmisión se formalice ante fedatario público. El importe en pesos al mes de junio de 2022 es aproximadamente de $5,124,000, considerando el valor de la UDI de 7.32. Por el excedente de este importe se deberá determinar la ganancia, así como, el ISR para el pago provisional y declaración del ejercicio según lo establece el Capítulo IV. Respecto al pago provisional, cabe señalar que éste será realizado por el fedatario público.

Un requisito adicional para que el ingreso este exento en la cantidad señalada, es que el contribuyente no hubiera enajenado —en los tres ejercicios inmediatos anteriores— otra casa habitación por la que hubiera tomado esta exención, lo cual se deberá manifestar bajo protesta de decir verdad ante el fedatario público que protocolice la operación.

A su vez, el fedatario público tiene la obligación de consultar al SAT —a través de su página de Internet— si el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación en los cinco ejercicios anteriores; lo cual, en su caso, será notificado al SAT.

Respecto al ISR del ejercicio es el contribuyente quien tiene la obligación de determinarlo; para ello, deberá observar la mecánica establecida en los artículos 120 y 121 de la LISR, entre otros, y enterar el ISR en el mes de abril del ejercicio siguiente a la enajenación.

Cabe señalar que el artículo 120 de la LISR establece que cuando los contribuyentes reciban los ingresos derivados de la enajenación de casa habitación en parcialidades, el impuesto que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se reciba el ingreso; siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal.

En este caso para determinar el monto del impuesto correspondiente a cada ejercicio siguiente se dividirá el ISR determinado conforme a la fracción III del artículo 120 entre el ingreso total de la enajenación y el cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario; la cantidad que resulte será el ISR a enterar en la Declaración Anual.

Respecto del IVA, el artículo 9 de la Ley establece que no se pagará en la enajenación del suelo (fracción I) y de construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación (fracción II).

Estas son algunas de las implicaciones que se derivan en materia fiscal; pero no debemos olvidar algunos más, como los aspectos legales que implica la enajenación de este tipo de bienes.

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