Contrato de arrendamiento
Por: Jorge Javier Rodríguez Puig.
El arrendamiento es un contrato traslativo de uso, en virtud del cual el arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de un bien al arrendatario, a cambio de un precio cierto y en dinero. ¿Qué pasa cuando el arrendador fallece?
Conoce qué sucede con la legislación vigente en la Ciudad de México el contrato no se da por concluido ya que éste según la legislación local, continua su vigencia y es el albacea de la sucesión del arrendador quien tiene la obligación de continuar emitiendo las facturas correspondientes al pago de las rentas hasta que se realice la adjudicación del bien objeto del arrendatario.
I. Marco Jurídico y generalidades
Código Civil para la Ciudad de México.
El contrato de arrendamiento es un contrato traslativo de uso por el cual el arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de un bien al arrendatario, a cambio de un precio cierto y en dinero.
El arrendamiento es un contrato que genera obligaciones de crédito y cuenta con los siguientes elementos:
ARRENDADOR. – Persona física o moral que da el bien en arrendamiento quién debe tener capacidad general para contratar, además de tener legitimación sobre el bien que se va a dar en arrendamiento esto es debe ser dueño o tener facultades de dueño (es decir con autorización expresa del propietario del bien).
ARRENDATARIO. – Es la persona física o moral que recibe el bien y se obliga a pagarle al arrendador un precio cierto y en dinero a cambio de utilizar el bien en arrendamiento.
BIENES OBJETO DEL ARRENDAMIENTO. – Pueden ser objeto del arrendamiento bienes muebles o inmuebles.
TEMPORALIDAD. – El tiempo es un elemento esencial del contrato de arrendamiento. Lo anterior debido a que este contrato tiene un carácter temporal incluso existen supuestos en los que hay límites temporales para la celebración de un contrato.
PRECIO. – El precio es definida como la contraprestación que el arrendatario paga por el arrendamiento y como se mencionó este pago debe ser cierto y determinado. La renta consiste en una cantidad periódica de dinero que ha de pagarse durante la vigencia del arrendamiento.
FORMA. – Es un contrato consensual, aunque formal cuando estamos frente a bienes inmuebles.
Fallecimiento de una de las partes en el arrendamiento
El código civil para la Ciudad de México establece en su artículo 2408 que el contrato de arrendamiento NO se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido.
Lo aquí comentado cobra una gran relevancia ya que si por ejemplo una persona llamada Juan (arrendador) le da en arrendamiento una casa habitación a Pedro (arrendatario) por un plazo de 5 años y supongamos a la mitad del contrato (es decir dos años y medio) fallece cualquiera de las dos partes, como lo dice la legislación civil comentada en el párrafo anterior el contrato no se rescinde es decir sigue surtiendo plenamente sus efectos (NOTA esto aplica siempre y cuando no se haya pactado en el propio contrato algo que contravenga a lo aquí comentado). Entonces si el contrato continúa ¿Cómo deben emitirse las facturas o CFDIS?
Para dar una respuesta a lo aquí comentado se debe atender a lo siguiente:
Reglamento del código fiscal de la federación
Artículo 38.- Para los efectos de lo señalado por los artículos 29 y 29-A del Código en caso de fallecimiento del contribuyente, el representante legal de la sucesión, será el único autorizado para seguir emitiendo los comprobantes fiscales digitales por Internet que corresponden al autor de la sucesión.
Código civil de la Ciudad de México
Articulo 2408.- Artículo 2843. El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido.
En este punto se hace una interpretación armónica entre lo que establece el artículo 2408 del Código Civil de la Ciudad de México con lo que establece el reglamento del Código Fiscal de la Federación en su artículo 38 para concluir lo siguiente:
El contrato de arrendamiento que se celebró con el autor de la sucesión continua vigente y el albacea es el único facultado para emitir las facturas para poder seguir pagando las rentas en los mismos términos que se establecieron en el contrato original. Es decir, el contrato debe seguir su curso en el mismo sentido, para esto el albacea debe abrir un R.F.C. a nombre del autor de la sucesión y continuar el pago como lo dictan las leyes fiscales federales.
Todo lo anterior mientras el albacea ya sea mediante una sucesión testamentaria, legítima o mixta realiza todos los movimientos inherentes a su encargo para que al final del día se pueda realizar la adjudicación del inmueble y entonces si solicitar que el adjudicatario correspondiente pueda emitir las facturas y recibir el cobro de las rentas que se deriven del contrato de arrendamiento no antes.
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